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房屋买卖纠纷可得利益损失之分析

发布日期:2018-03-09 00:00 浏览次数: 字体:[ ]

 

【案情】

20061013日,申请人与被申请人签订《房屋买卖合同》,购买被申请人住房一套,房屋价格共计21万元。合同签订后,申请人支付被申请人20万元购房款,楼房交付申请人装修后居住。因涉案楼房系胜利油田房改经济适用房,签订合同时,按照油田政策不能办理过户手续,双方约定所涉及的房产手续全部交乙方保管,甲方无条件配合办理过户手续。合同第五条约定了违约责任:若单方违约,违约方向另一方支付违约金(房款总额的30%),并承担非违约方因此造成的损失。2015713日,未经申请人同意,被申请人将涉案房屋过户到案外人丙名下,此后,在申请人与被申请人均不知情的情况下,丙又将涉案房屋过户给另一案外人丁,至裁决日房屋仍在丁名下。请求依法裁决:1、解除申请人与被申请人签订的《房屋买卖合同》;2、被申请人返还申请人已付购房款20万元、支付违约金63000元并赔偿申请人损失356600元,共计619600元;3、仲裁费、保全费等由被申请人承担。应申请人申请,本会委托东营市新纪元房地产评估咨询有限公司对涉案房屋市场价值进行鉴定估值,在估价时点20171219日的房屋市场价值为550800元,申请人支付评估费5000元。

【裁决】

一、解除申请人与被申请人于20061013日签订的房屋买卖合同;二、被申请人返还申请人购房款200000元,支付申请人违约金63000元,赔偿申请人损失250000元。

【评析】

1、本案中被申请人为谋取私利,违背诚信原则,违反法律规定和合同约定,擅自将涉案房屋过户到第三人名下,第三人又将房屋过户到他人名下,以至于被申请人已无法控制他人对涉案房屋的随意过户,不能阻却他人对涉案房屋随时主张权利,涉案房屋的法律风险时时存在,申请人的合同权利无法保障,故仲裁庭对申请人解除房屋买卖合同并返还已付购房款及支付约定违约金的请求予以支持。

2、本案关键是如何确定买方的可得利益损失。在确定买方可得利益损失时,须坚持两个原则:

(一)完全赔偿原则。即违约方对因其违约行为使守约方遭受的全部损失负全部赔偿责任,包括守约方的可得利益损失赔偿。

(二)合理预见规则

《合同法》第113条第1款规定“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”,确立了违约损失赔偿的合理预见规则,那么违约可得利益损失的赔偿也应当遵循合理预见的规则。本案涉案房屋虽然过户到他人名下,但目前没有对申请人的使用造成大的影响,而且,申请人实际占有使用房屋多年并出租受益,如果支持申请人356600元的损失赔偿主张,会导致申请人与被申请人之间的利益失衡,同时也超出了合同订立时双方对违反合同可能造成损失的预期。根据房屋评估市场价值与申请人购买价格的差额340800元,本仲裁庭酌定申请人的可得利益损失为250000元,由被申请人赔偿申请人。

结论:按照可得利益损失的理论,可得利益损失为合同依约履行时守约方本可获得却因违约方的违约而未实际获得的利益,具体到房屋买卖合同的卖方违约的情形,则买方在合同依约履行时本可获得房产,但是,却因买方的违约而未获得,故一般情况下,买方可得利益损失为房产增值部分,但不能违反合理预见原则。(仲裁二科)

 

 



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